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La compra de viviendas en pozo es una de las alternativas más populares para quienes buscan adquirir una propiedad y no disponen de todo el dinero de inmediato. Esta opción, que permite financiar la compra en cuotas a lo largo de la construcción, atrae tanto a usuarios finales como a inversores por sus múltiples ventajas.

Sin embargo, la compra en pozo también presenta desafíos y factores que deben evaluarse a fondo antes de tomar la decisión. A continuación, detallamos todo lo que necesitás saber sobre esta modalidad para que realices una inversión informada.

¿Qué significa comprar una vivienda en pozo?

Comprar una vivienda en pozo implica adquirir una propiedad desde el inicio de su construcción o incluso en la etapa de planificación, cuando aún no se ha comenzado a edificar.

Esta modalidad generalmente se realiza mediante el pago de un anticipo y cuotas periódicas durante la obra, permitiendo a los compradores pagar en un plazo de 24 a 30 meses, o en algunos casos, en planes de hasta 60 cuotas. Al finalizar la obra, el comprador toma posesión del inmueble, que en la mayoría de los casos ya ha ganado valor en el mercado.

Conocé las ventajas y desventajas de comprar una vivienda en pozo

Ventajas:

1. Revaluación del activo: Una de las principales ventajas es la revalorización de la propiedad a lo largo del tiempo.

Invertir temprano en un proyecto permite beneficiarse del incremento de precios del inmueble desde el inicio hasta su finalización.

Dependiendo de la etapa en la que se compre, el valor final al momento de la entrega puede ser hasta un 30% superior, lo cual garantiza un retorno atractivo.

Según Eduardo Bagnato, director de emprendimientos de Toribio Achával: “Las expectativas positivas en el mercado inmobiliario, impulsadas por un clima de negocios favorable y la desregulación de las condiciones para los alquileres, aumentan las posibilidades de revalorización. La reaparición de mejores herramientas para financiar la compra de inmuebles, como los créditos hipotecarios, refuerza este beneficio”.

2. Facilidades de financiamiento: Comprar en pozo permite acceder a planes de financiación mediante cuotas que se distribuyen a lo largo de la construcción, como el plan 30/70, que implica un anticipo del 30% y el 70% restante en cuotas.

En algunos casos, los desarrolladores también ofrecen opciones de financiamiento directo o mixto, lo que facilita la compra sin depender del crédito hipotecario.

3. Personalización de la propiedad: Durante la etapa de construcción, muchos desarrolladores ofrecen la opción de personalizar acabados y diseños en el departamento, una oportunidad que no suele estar disponible en propiedades ya construidas. Esto permite adaptar el inmueble a las necesidades y gustos del comprador, lo que aumenta su valor percibido y de reventa.

4. Recuperación del mercado de renta: Con una tendencia al alza en los precios de alquileres en CABA y GBA, las propiedades nuevas son cada vez más valoradas.

Esta dinámica fortalece el mercado de renta y favorece a los inversores que compran para alquilar, proyectando una buena rentabilidad en el mediano y largo plazo.

Desventajas:

1. Riesgo de incremento de costos: Uno de los principales aspectos a tener en cuenta es la posibilidad de que los costos aumenten debido a la inflación y a la volatilidad del tipo de cambio.

Esto puede afectar los costos de la obra y, en consecuencia, el valor final del inmueble, que podría requerir pagos adicionales.

2. Posible demora en la entrega: Las demoras en los tiempos de entrega son un riesgo común. Los factores externos, como cambios en la economía o el clima, pueden retrasar la obra, generando inconvenientes para el comprador que espera mudarse o que desea poner en alquiler el departamento lo antes posible.

3. Competencia con el mercado de usados: A pesar del atractivo de los proyectos en pozo, en algunas ubicaciones puede ser conveniente explorar opciones en el mercado de departamentos usados.

Estas propiedades pueden ofrecer ubicaciones estratégicas y precios competitivos, aunque el financiamiento hipotecario es limitado en estos casos y solo está disponible para quienes califiquen bajo los nuevos créditos.

¿Qué tener en cuenta antes de comprar una vivienda en pozo?

En primer lugar, es muy importante investigar el historial y la solvencia del desarrollador, así como también revisar sus proyectos anteriores y su estado financiero.

Además, la reputación en el mercado puede ofrecer una buena idea de la probabilidad de que el proyecto se entregue según lo pactado.

En esta línea, Bagnato agrega “es clave definir el objetivo de la inversión y elegir la mejor ubicación posible. También se recomienda optar por proyectos diseñados por estudios de arquitectura con trayectoria”.

Otro punto a destacar son las condiciones de financiación ya que es importante entender en profundidad el plan de financiamiento que ofrece el desarrollador, evaluando si este se adecua a tus posibilidades. Las condiciones varían según el proyecto y la etapa de construcción, por lo que es crucial obtener un desglose detallado de los pagos y fechas.

Hoy en día, según Eduardo Bagnato, “las constructoras suelen ofrecer planes de financiación para la compra de viviendas en pozo que incluyen un anticipo del valor del inmueble, generalmente entre 20% y 40%, seguido por cuotas mensuales que se extienden de 24 a 36 meses. En los últimos tiempos, algunos desarrolladores están también colaborando con bancos para ofrecer alternativas de financiación más amplias, como utilizar los boletos de compra-venta como garantía de pago”.

Y por último, hay que tener en cuenta los costos complementarios debido a que la compra de una vivienda en pozo implica ciertos gastos adicionales.

Al firmar el boleto de compraventa se paga la escribanía y parte del Impuesto de Sellos; al tomar posesión, los costos de equipamiento de áreas comunes; y en la escrituración, el saldo del Impuesto de Sellos y los honorarios.

Además, se suman las expensas de obra y la tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que es conveniente tener un presupuesto claro de estos costos adicionales.

Tendencias del mercado inmobiliario en CABA y GBA

Actualmente, la demanda en el mercado inmobiliario en CABA y GBA muestra una tendencia de recuperación. Con precios que oscilan en promedio entre USD 2.300 y USD 3.400 por metro cuadrado en las zonas más demandadas de CABA, como Núñez y Belgrano, y entre USD 2.150 y USD 3.200 en Gran Buenos Aires para las áreas de mayor categoría.

La reactivación del mercado de compraventa, en particular con el blanqueo de capitales, es otro factor que puede dinamizar el sector, ya que facilita la inversión en inmuebles desde el pozo, en un contexto de alta demanda y absorción de la oferta disponible.