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Entre las avenidas Santa Fe, Coronel Díaz, Scalabrini Ortiz y la calle Soler, se conoce como “Palermo Freud”: una zona del barrio de Palermo con mucha historia que fue renovándose con el correr de los años. Lleva ese nombre porque en la década de los ochenta y los noventa albergó los consultorios de una gran cantidad de psicólogos argentinos. Hoy otra es la postal: ya no concentra a tantos especialistas, pero mantiene una demanda en alza. Entre las razones, los brokers enumeran su cercanía a la plaza Güemes, su entorno de casas bajas y una amplia variedad de PHs que confluyen en algunas cuadras con modernos edificios y donde también hay numerosos proyectos en construcción.

Otro imán para la demanda es que si bien está en pleno barrio de Palermo, sus calles respiran cierta tranquilidad y según el informe realizado por Reporte Inmobiliario, casi 50.000 personas habitan la zona, un 42% de ellos con estudios universitarios. Otro dato, el 68% es propietario del inmueble que habita. Respecto al promedio de edades de los residentes de “Palermo Freud”, el relevamiento indica que varían entre los 20 y los 39 años. ”Antes lo llamábamos Villa Freud por la cantidad de psicoanalistas que albergaba, pero con el correr de los tiempos, la demanda de la sociedad en toda la ciudad, provocó que los profesionales fueran emigrando a otros barrios porteños. La plaza Güemes fue el corazón de la psiquis porteña”, relata Manuel Mel, gerente de ventas de la inmobiliaria homónima.

Por su parte, Eduardo Bagnato, director de emprendimientos de Toribio Achával, asegura que la zona es conocida también como “Palermo sensible”. Coincide con sus colegas que es una zona tranquila donde conviven casas antiguas con edificios nuevos de categoría y sobre el bulevar Charcas también abunda la oferta de bares y confiterías. “Justamente la cantidad de casas antiguas en la zona posibilitó el crecimiento de numerosos proyectos, muchos de los cuales ya consolidaron al barrio como un lugar tranquilo para vivir o trabajar, sin resignar las comodidades que ofrecen los edificios modernos”, analiza. Uno de los emprendimientos más emblemáticos del barrio es Palais Salguero en la esquina de Salguero y Charcas, con unidades de 1, 2 y 3 ambientes que mantendrá la fachada del edificio original. El proyecto aprovecha la doble altura que tenía originalmente la construcción para los primeros cinco pisos. Del piso 6 al 14, tendrá una fachada vidriada y moderna para aprovechar las vistas panorámicas y verdes del lugar. “El proyecto se encuentra en ejecución quedando muy pocas unidades a la venta con flexibilidad para llegar a un acuerdo comprador-vendedor en cuanto a precio y condiciones de financiación. Los precios de las unidades disponibles arrancan a un valor de alrededor de los US$3200 el metro cuadrado”, asegura Bagnato.

Para Hernán Siwacki, socio gerente de Capital Brokers, habla de un barrio consolidado e hiperconectado con todo lo que se necesita para vivir, trabajar, estudiar, disfrutar y pasarla bien, tanto para gente joven, estudiantes y familias. La conectividad con subte, colectivos, bicisendas es otro de los puntos fuertes. “A diferencia del Soho, tiene grandes centros comerciales como Alto Palermo Shopping, cines, galerías, y grandes tiendas que se combinan con la propuesta gourmet y boutique de sus calles internas como la ofrecida en el bulevar Charcas. O sea, se tiene lo mejor de ambos mundos, y todo en un radio de pocas cuadras. Incluso si se desea pasear por Palermo Soho o ir a cenar a la noche podemos hacerlo recorriendo unas cinco cuadras”, señala Siwacki, quien comercializa distintos proyectos en la zona.

Adrián Milberg, gerente de marketing de Baigún Propiedades, habla de un “nuevo distrito” de la ciudad muy demandado tanto para vivir como para el desarrollo comercial. “El barrio tiene un glamour de fusión de estilos, ya que en los últimos años ha crecido la oferta de edificios modernos con impronta joven. El corazón de la zona está contenido por importantes avenidas en sus alrededores como Coronel Díaz, Santa Fe, Scalabrini Ortiz”, describe, el inmobiliario.

Para quienes piensen en mudarse a esta zona, la oferta es muy variada. “Desde casas con jardín, PHs con buena luminosidad gracias a que se trata de una zona con densidad poblacional baja en algunas cuadras. Y aunque los terrenos para construir son un bien escaso, se observan nuevos emprendimientos”, destaca Diego Migliorisi, titular de la inmobiliaria homónima.

Siwacki agrega que la oferta de propiedades se destaca por la variedad de propiedades, desde estudios para profesionales, unidades chicas de uno y dos ambientes en edificios usados y a estrenar, tipologías de tres y cuatro ambientes, y amplios pisos de más de 200 metros cuadrados, pero sobre todo los precios son los más equilibrados, con valores entre US$2000 y US$4000 el metro cuadrado. “El boulevar Charcas se ha convertido en un corredor inmobiliario muy demandado”, asegura el titular de Capital Brokers.

Los proyectos en danza

En cuanto a emprendimientos, hay 30 proyectos en marcha sobre las 40 manzanas que forman parte del barrio, cuantifica el relevamiento de Reporte Inmobiliario. La superficie de obra contenida entre el conjunto de los desarrollos en ejecución suma unos 64.862 metros cuadrados. Los nuevos edificios en construcción son mayoritariamente de escala reducida, tal es así que sólo en cuatro casos superan los 2000 metros cuadrados. El emprendimiento más grande suma 12.039 metros cuadrados.

Una característica común entre los proyectos en construcción es que la mayoría tiene unidades de dos ambientes, con una menor participación de monoambientes y de unidades con dos dormitorios.

En cuanto a precios, el valor de venta promedio del metro cuadrado ronda los US$3508, casi un 7% más bajo de lo que se vendían las propiedades hace un año. “Estos valores evidencian una tenue baja en relación con las acusadas en otras zonas de la ciudad donde la mayoría superó el 10 %”, comenta José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. El especialista aclara que también hay opciones por US$3000/m² y por US$3928/m² para unidades ubicadas en los pisos intermedios de los edificios. “El año pasado el rango de precios se ubicaba entre los US$3231 y los US$4949 por metro cuadrado. En cuanto a los departamentos usados, los valores de venta arrancan en los US$3022/m² para unidades de tres ambientes hasta los US$3195/m², para las unidades más reducidas de un ambiente”, diferencia.

Mel agrega que la zona tiene “una alta rentabilidad que puede llegar al 30% en metros cuadrados”. Explica que ese es un término que hay que empezar a transmitir en el mercado: “el inversor tiene que ver su rentabilidad en metros cuadrados y no en pesos o dólares. Es decir, un buen negocio se debe evaluar de la siguiente manera: si ingresó en una inversión de un departamento de dos ambientes de por ejemplo 50 metros cuadrados y al finalizar el proyecto y lograr la venta, puede comprar otra unidad en pozo que tenga un 30% más de metros, es decir un tres ambientes de 65 metros cuadrados.

Para quienes buscan oportunidades en pozo, este barrio tiene proyectos en danza. Mel, por ejemplo, tiene dos desarrollos en la zona, uno sobre la calle Guatemala entre Aráoz y la avenida Scalabrini Ortiz y otro en Paraguay. “Ambos próximos al subte D y a punto de ser terminados”, explica el broker que los comercializa a US$2650/m² y aclara que ambos emprendimientos tienen la posibilidad de financiación luego de la posesión.

Siwacki agrega que en su caso ofrece emprendimientos en la zona en diferentes estadíos de desarrollo con opciones desde los US$2000/m². “Teniendo en cuenta el posicionamiento del lugar, es un valor que presenta mucha oportunidad”, explica y agrega que una unidad de uno o dos ambientes a estrenar completamente terminada puede valer entre los US$3000 y los US$3500/m².

Por otra parte, en avenida Scalabrini Ortiz y El Salvador, Baigún desarrolla en pozo un edificio que se entregará en 2023. Los valores de pozo arrancan en los US$2200 por metro cuadrado, se financia con un porcentaje al boleto y el saldo en cuotas fijas en pesos, con actualización del índice CAC (Cámara de la Construcción).